Жителям Иркутской области рассказали об изменениях законов о регистрации прав на недвижимость

Представители регионального управления Росреестра рассказали жителям Иркутской области, какие изменения законодательства в сфере регистрации прав на недвижимость вступают в силу в 2025-2026 годах, и при каких условиях в этой регистрации могут отказать.

Так, с 13 января 2025 года договоры дарения на недвижимость совершаются только в нотариальной форме, и сделка, совершенная в простой письменной форме, теперь считается ничтожной. Нотариус составляет документ и при заявителе в электронном виде представляет его на регистрацию.

Больше всего нововведений связаны с федеральным законом 487-ФЗ, который вносит изменения в закон 218-ФЗ, рассказала на пресс-конференции 5 июня замруководителя управления Росреестра по Иркутской области Оксана Арсентьева.

Так, теперь введены основания для возврата документов на регистрацию прав на недвижимость без рассмотрения. К ним относятся, в числе прочих, неуплата госпошлины и представление документов в бумажном виде юридическими лицами, в том числе застройщиками. Исключение – сделки между юридическими и физическими лицами.

– Закон дал переходный период для наших, так скажем, социальных юридических лиц – это СНТ, строительные кооперативы, различные фермерские организации. Эти юрлица имеют возможность еще подготовиться к тому, чтобы документы представлять в электронном виде. Но этот переходный период закончится 1 января 2026 года, поэтому призываю такие юридические лица все-таки оформить соответствующие электронные подписи для того, чтобы можно было участвовать в гражданском правовом обороте недвижимости, – подчеркнула специалист.

Также этим законом предусмотрена процедура ускоренной государственной регистрации – в этом случае документы должны быть рассмотрены и по ним принято решение в течение одних суток. Существует перечень сделок и регистрационных действий, по которым может быть проведена такая процедура. К ним относятся регистрация перехода права на жилые помещения по договорам дарения и купли-продажи между физлицами, на жилые и нежилые помещения для юрлиц. Кроме того, регистрация обременений по договорам ипотеки может быть ускорена как физическими, так и юридическими лицами. Однако не все учетно-регистрационные действия подлежат такому ускорению, полный список указан на сайте Росреестра. Соответственно, государственная пошлина в таком случае уплачивается в двойном размере для того, чтобы эти действия провести в приоритетном порядке. Также для этой процедуры необходимо заполнить в заявлении специальное поле.

Кроме того, согласно этим же изменениям в законодательство, вводится принцип: все, что построено, должно быть зарегистрировано, то есть нельзя эксплуатировать объект капитального строительство без процедуры регистрации прав на него. Собственники же объектов ИЖС и иных объектов обязаны оформить земельные участки под этими объектами.

При отсутствии регистрации и постановки на учет в КоАП РФ будет закреплена административная ответственность – штрафы. Для граждан они составят от двух до пяти тысяч рублей, для юрлиц – от 500 тысяч до миллиона рублей. Как пояснила Оксана Арсентьева, эти изменения должны вступить в силу с 1 марта 2026 года.

Еще одна норма, которая вводится изменениями в законодательство, относится к застройщикам. Сейчас периодически некоторые дольщики по различным причинам не регистрируют свои права на квартиру после заключения договора и ввода объекта в эксплуатацию. Теперь же сам застройщик будет обязан, независимо от того, заключил он договор с юридическим или физическим лицом, подать документы, подписав акт прямой передачи и оплатив госпошлину. Этот акт переводится в «цифру», и застройщики будут обязаны в любом случае представлять документы исключительно в электронном виде.

– Более того, вводится такой принцип, по которому застройщик в течение полугода обязан представить документы на регистрацию своего права на те объекты, например, в многоквартирном доме, которые не были предметом договоров для любого участия в строительстве. То есть, если застройщик не продал какие-то нежилые помещения, квартиры и так далее, то он обязан в течение шести месяцев после ввода объекта в эксплуатацию эти объекты оформить на себя, – пояснила Оксана Арсентьева, добавив, что штраф за неисполнение этой обязанности составит 200 тысяч рублей.

Также с 1 марта 2025 года государственная регистрация права собственности на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости (здание, сооружение, объект незавершенного строительства) возможна только при наличии сведений о местоположении границ земельного участка в ЕГРН. Документом, необходимым для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о границах земельного участка, является подготовленный кадастровым инженером межевой план. И только когда этот план будет готов, собственнику или всем собственникам, если их несколько, нужно обратиться с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета изменений основных характеристик земельного участка и представить этот документ в Росреестр.

Таким образом, теперь заявитель может продать, подарить, обменять земельный участок, зарегистрировать право собственности на жилой дом (иное здание, сооружение) по наследству или иному документу, а также поставить на учет здание, сооружение, объект незавершенного строительства, расположенные на земельном участке, только при соблюдении следующего условия: местоположение границ земельного участка должно быть установлено в соответствии с требованиями законодательства РФ. К слову, всего в Иркутской области, по данным на 1 мая 2025 года не имели границ 15,7% всех земельных участков.

Как отметила Оксана Арсентьева, в первом квартале 2025 года в Приангарье было приостановлено 17% всех обращений о регистрации прав на недвижимость, так как в этих случаях земельные участки не были разграничены.

Еще 26% рассмотрений были приостановлены из-за наличия арестов либо запретов на учетно-регистрационные действия, которые накладывают приставы, суды, таможенные и иные уполномоченные органы. Речь идет, в том числе, о неоплаченных коммунальных платежах и штрафах – в этих случаях подвергаются запрету все регистрационные действия с объектами недвижимого имущества. Узнать о наличии таких запретов или арестов жители Иркутской области могут через личный кабинет на сайте Росреестра.

Еще одним основанием для приостановления рассмотрения обращений о регистрации прав на недвижимость является наличие ипотеки и залог недвижимого имущества. В ряде случаев граждане могут ошибочно полагать, что у них нет ипотеки, – например, когда она погашена в рассрочку, сертификатом или средствами маткапитала. Покупатель уверен, что после перечисления денег продавцу он свою обязанность исполнил, с кредитом рассчитался, и ипотека прекратилась, однако это не так.

– В ряде случаев граждане ошибаются в том, что у них нет ипотеки. Например, когда вы приобретали объект с рассрочкой платежа, либо за счет средств сертификатов приобретатель приобретал, в том числе материнского, семейного и так далее, и в договоре было прописано о том, что денежные средства будут перечислены тогда-то. И вот уже после того, как Денежные средства продавцу были перечислены, покупатель уверен, что он исполнил свою обязанность, перечислил денежные средства, с кредитом рассчитался, еще какие-то случаи, при которых возникает ипотека в силу закона. И человек уверен в том, что рассчитавшись с кредитом, рассчитавшись с бывшим продавцом, ипотека сама по себе прекратилась. Это не так. Заявителю в том числе надо понимать, что прекращение ипотеки имеет свои основания. И

– Прекратить ипотеку может залогодержатель, то есть тот, перед кем должны были рассчитаться. Либо в данном случае, когда это кредитный договор с банком или иной кредитной организацией, то залогодержателем является соответствующий банк. То есть прекратить ипотеку в ЕГРН должен залогодержатель, либо одновременно залогодержатель с залогодателем, – предупредила Оксана Арсентьева.

Следующей причиной, популярной для приостановления, является отсутствие отказа от права преимущественной покупки. Причем оно касается как жилья (при покупке долей или коммунальных квартир), так и земель сельхозназначения и сельхозпроизводства. В Росреестре уточняют, что земельные участки огородничества или животноводства, например, не входят в эту категорию, и на них эти правила не распространяются, а вот сельхозпроизводство как раз подпадает. На такие случаи с начала года пришлось 3,5% приостановок.

– Причем сделка, которая совершена, например, между гражданами без соблюдения этого правила преимущественной покупки, ничтожна. Соответственно, мы ни в коем случае такую сделку не зарегистрируем. В Иркутской области право преимущественной покупки имеет субъект – это Иркутская область в лице министерства имущественных отношений, а также органы местного самоуправления. Поэтому перед такой сделкой необходимо за 30 дней нее обратиться в Минимущества и в органы местного управления, написать извещение о продаже соответствующего земельного участка, указав стоимость, за которую он продается, и после получения отказа от права преимущественной покупки от этих органов уже подавать документы на регистрацию. Либо, если прошло 30 дней с момента извещения, а ответа от органов власти не было, вы тоже вправе подать документы. Нужно будет представить такое извещение с отметкой о том, что оно принято соответствующим органом и с его момента прошло 30 дней, – рассказала Оксана Арсентьева.

• Интереснейшие публикации иркутских СМИ — в соцсетях: ВКонтакте, Одноклассники, Telegram