ТЕМЫ
Архив
< Май 2022 >
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
            1
2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29
30 31          
Сегодня
Недвижимость в Иркутской области

Эксперт Михаил Сигал – о возможном снижении цен на жилье из-за роста ставок по кредитам: «Значительного удешевления не будет»

 

Москва, Иркутск, 21.01.22 (ИА «Телеинформ»), - Ставки проектного финансирования жилищного строительства в 2022 году могут вырасти на 2 процентных пункта (п.п.) по сравнению с 2021 годом, что в свою очередь приведет к росту себестоимости строительства в пределах 1-2%. Такое мнение высказал ТАСС руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.

При этом, эксперт указал на неожиданный эффект от такого роста: он может побудить девелоперов снижать цены для покупателей на старте строительства. Гольдберг пояснил, что существует два ключевых показателя – базовая и специальная (эффективная) ставки. Базовая всегда выше специальной, она распространяется на часть кредита, не обеспеченную счетами эскроу. В конце 2021 года рыночный уровень таких ставок превышал 10-11%. Специальная ставка применяется по мере поступления средств на счета эскроу, в 2021 году среднее ее значение составляло 3,5-4%.

– В большей степени от ключевой ставки ЦБ и общего уровня ставок в экономике зависит базовая ставка проектного финансирования, в 2022 году она может вырасти до 12-13%, но в первую очередь это скажется на проектах, которые находятся на начальном этапе строительства. Поскольку эффективная ставка по проектному финансированию застройщиков определяется темпами продаж и наполнения счетов эскроу, она в меньшей степени, чем базовая, зависит от ключевой ставки. Ключевая ставка Банка России в 2021 году выросла в прошлом году с 4,25 п.п. до 8,5% (в два раза). По моей оценке, если в 2021 году эффективная ставка составляла 3,5-4%, то в 2022 году она может увеличиться до 5-5,5%, – сказал Гольдберг, добавив, что такой рост увеличит себестоимость стройки на 1-2%.

Как пояснила ТАСС управляющий директор, начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка Светлана Назарова, на ставку кредитов для застройщиков влияют различные факторы, включая ОФЗ, ключевую ставку ЦБ и оценки рисков. При этом накопления на счетах эскроу сглаживают рост процентной ставки по кредитам в целом.

– То есть по более успешным проектам, где продажи идут быстрыми темпами, ожидаем, что влияние будет чуть меньше. На 1 декабря 2021 года покрытие портфеля проектного финансирования с эскроу средствами на счетах эскроу в Сбере составляло чуть более 100%. Согласно отчету ЦБ на 1 декабря 2021 года, средневзвешенная ставка по сделкам с эскроу [составляет] 3,3% годовых. Это говорит о том, что по действующему портфелю в «Сбере» сохраняется существенный объем покрытия задолженности по проектному финансированию средствами на эскроу, из-за чего девелоперы могут рассчитывать на специальную, пониженную ставку, – сказала Назарова.

В банке ВТБ в свою очередь пояснили, что наибольшее влияние роста ключевой ставки на процент по проектному финансированию наблюдается на начальных этапах строительства, когда счета эскроу еще не наполнены. Однако закладывать стоимость проектного финансирования в цены на жилье у девелоперов больше не получится, считает руководитель дирекции «Недвижимость, строительство и девелопмент» департамента по работе с клиентами рыночных отраслей банка ВТБ Роман Антошенков.

– Этот этап, от покупки земли до получения исходно-разрешительной документации, длится в среднем два года. Принимая во внимание и без того существенный рост стоимости квадратного метра в 2021 году, переложить дополнительные расходы на покупателей квартир, вероятно, не получится. Кроме того, на спрос также давит рост ставок по ипотеке. Мы рассчитываем, что компенсация этих расходов будет получена девелоперами через снижение стоимости приобретаемых участков земли, – сказал Антошенков.

Представители Сбербанка и ВТБ отмечают, что активность застройщиков по привлечению проектного финансирования высока.

– Мы наблюдали весь 2021 год очень высокую активность девелоперов по приобретению новых проектов, открытию проектного финансирования. Пока на начало 2022 года мы не отмечаем какого-то снижения активности. Отчасти это еще и потому, что процесс приобретения и запуска новых проектов занимает не менее 3-6 месяцев, и все проекты, которые мы видим сейчас, были начаты в прошлом году, – говорит Роман Антошенков.

В то же время запуск новых проектов будет происходить с учетом меняющихся рыночных индикаторов.

– Если говорить про базовые условия по процентным ставкам по новым проектам, они будут зависеть от изменения рыночных индикаторов. Что касается накоплений на счетах эскроу, то такого активного роста цен и объемов продаж, как в 2020 и 2021 годах, мы не ожидаем. Поэтому оптимальный подход девелоперов к маркетинговой политике и балансу цен и объемов продаж позволит им управлять своей маржинальностью, в том числе стоимостью кредитных ресурсов, – говорит Светлана Назарова из Сбербанка.

В свою очередь руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг тоже считает, что у застройщиков остается инструмент снижения процентной ставки для новых проектов с помощью гибкого управления ценовой политикой.

– Можно в начале цикла нарастить продажи на стадии «котлована» с невысокой маржой, в дальнейшем получив прибыль от реализации квартир на более поздних стадиях проекта. Думаю, что ситуация 2021 года, когда во многих востребованных проектах новые очереди начинали продаваться по цене старых и почти достроенных, ненормальна. Для притока средств на счета эскроу и снижения ставок проектного финансирования застройщик мотивирован нарастить темп продаж, в первую очередь, за счет снижения цен на жилье. В конечном итоге это положительно скажется на покупателях жилья, – сказал Гольдберг.

В Иркутске на ситуацию смотрят более пессимистично.

  • Генеральный директор ГСК «Восток Центр Иркутск» Михаил Сигал рассказал Телеинформу, что ждать какого-то глобального снижения цен на недвижимость не стоит. В первую очередь потому, что себестоимость объектов растет. Так что даже «плавающая» ставка по кредитам не сыграет решающую роль в этом вопросе.

Эксперт Михаил Сигал – о возможном снижении цен на жилье из-за роста ставок по кредитам: «Значительного удешевления не будет»

Фото: И. Татарников

– Почти 100% застройщиков работают через механизмы проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. Доля заемных денег в стройке любого объекта – около 90%. Поэтому ключевая ставка становится существенной при формировании себестоимости жилья.

Ключевую ставку определяет Центральный банк. Эта ставка – реперная точка для всех остальных финансовых организаций. Повышение ставки ведет к росту стоимости кредитов, которые получают застройщики.

Теперь о том, как работает проектное финансирование с эскроу-счетами. Если застройщик продает через договора долевого участия строящиеся квартиры, то он получает деньги на эскроу-счета. Ими можно воспользоваться после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Банк соотносит деньги на эскроу-счетах с использованными кредитными средствами и при определенной пропорции денег применяется специальная ставка. Она индивидуальна для каждого застройщика, но в случае стопроцентного покрытия ставка по кредиту стремится к нулю. Поэтому у застройщика есть определенный мотив продавать квартиры по «долёвке», чтобы собирать как можно больше денег и понижать ставку по кредиту.

Однако в реальности всё сложнее. Не менее важным фактором является строительная себестоимость объекта. В нее входит стоимость земельного участка, расходы на изыскания, проектирование, технологические присоединения и стоимость строительно-монтажных работ. Вот тут начинается самое интересное: мы видим рост инфляции не только внутрироссийской, но и мировой. Поэтому цены на стройматериалы и оборудование растут не только за счет разницы в курсе валют, но еще и потому, что они дорожают в целом за рубежом.

Также выросла стоимость рабочей силы. Отчасти из-за курса своих национальных валют, отчасти из-за дефицита специалистов. Теперь они готовы работать за зарплату как минимум в два раза больше, чем раньше.

Когда мы готовимся получать проектное финансирование в банке, любая финансовая организация скрупулезно проверяет наши сметы, себестоимость проекта. И банк не даст ее занизить, потому что он должен быть уверен, что объект будет построен. Также банк прогнозирует цену реализации и оценку дает максимально пессимистичную. Финансовая организация моделирует ситуацию, при которой рынок недвижимости стагнирует, квартиры плохо продаются, поэтому берется наименьшая при всех условиях цена. Исходя из этого банк определяет источники возвратности денег и доходность. То есть прогнозирует, за сколько квартиры будут проданы и сможет ли за счет вырученных денег застройщик погасить долг перед банком.

Поэтому, если в среднем на рынке цена квадратного метра составляет условные 100 тысяч рублей, то банк будет считать на уровне 90-95 тысяч рублей за квадрат. Так финансовая организация может быть уверена, что при любых условиях застройщик сможет выплатить кредит.

Когда объект построен, застройщик продает квартиры по стоимости, которая чуть выше консервативной цены, обозначенной банком. То есть примерно по 97-98 тысяч рублей за квадрат. Но уронить стоимость ниже консервативной цены в 90-95 тысяч рублей за квадрат ни один застройщик не может. Потому что на протяжении действия проектного финансирования банк мониторит, как идут работы. Специалисты приезжают на объекты, смотрят на фактически выполненные этапы строительства и проводят финансово-экономический анализ.

В этом анализе есть такие критерии, которые называются ковенанты. Это соотношение определенных экономических показателей, которые приводят к тем или иным коэффициентам. Каждый из коэффициентов имеет свои контрольные точки. Если какой-то из этих показателей становится хуже, банк просит либо разъяснений, либо требует эти показатели исправить. Если застройщику не удается изменить ситуацию, банк может повысить ставку или приостановить финансирование. Также он вправе досрочно истребовать погашение кредита. Последнее – самый нежелательный вариант для девелопера.

Вот так и по маржинальности есть определенные показатели, по которым, в случае их недостижения, банк начнет применять к застройщику санкции. В такой ситуации обвал цен практически невозможен. Стоимость может снизиться на несколько процентов, например, на 2-5%, но точно не более 10%. Иначе будут сложности с банком, потому что в случае неисполнения обязательств застройщиком, ответственность по договору долевого участия ложится на финансовую организацию. В таком случае банку придется вернуть деньги дольщикам, а затем искать нового подрядчика на незавершенный объект, своими силами его достраивать и продавать.

Поэтому, конечно, банк заинтересован в том, чтобы качественно проанализировать проект, скрупулезно отслеживать целевое назначение и размеры выдаваемого кредита, а также мониторить финансовое состояние застройщика, в том числе маржинальность проекта.

Да, застройщик может не стремиться к максимальной стоимости своих объектов и снижать цены на несколько процентов, но значительного обвала не произойдет. Снижение возможно лишь в том случае, если объект был построен по прежним ценам, до их роста. Или девелопер приобрел строительные материалы до того, как они подорожали. Тогда у компании будет запас на устойчивость и можно будет продать чуть дешевле. От новых объектов ждать удешевления точно не следует, – отметил Михаил Сигал.

Эксперт Михаил Сигал – о возможном снижении цен на жилье из-за роста ставок по кредитам: «Значительного удешевления не будет»

Другие отзывы из Иркутска на мировые и российские новости:

 
Строительство и рынок недвижимости в России и в Иркутске
Рейтинг@Mail.ru Яндекс цитирования Яндекс.Метрика
  • Все права защищены © ООО «ИРА Телеинформ». Любое использование материалов допускается только при наличии гиперссылки на i38.ru (для интернет-СМИ) или на ИА «Телеинформ» (печатные, эфирные СМИ)
  • Дизайн-концепция © «Gombo Design». Верстка и техническая поддержка © «БайкалТелеИнформ»
  • Регистрационный номер — ИА № ФС 77 - 75717, выдан 24.05.2019 Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)