Недвижимость в Иркутской области

25.03.2025

В Иркутске – нехватка складских площадей

По данным IBC Global, Иркутск столкнулся с критической нехваткой складских площадей. Город обладает огромным потенциалом в контексте трансконтинентального евразийского транзита, так как через него проходит весь грузовой трафик, который направляется по суше с Дальнего Востока в европейскую часть РФ – но складами он не обеспечен.

Дефицит тормозит потенциал города как ключевого логистического узла для транзита грузов из Дальнего Востока и Китая, считают эксперты.

Общий объем качественных складских площадей в Иркутске представлен 107 000 кв.м (учитывались объекты более 1000 кв.м). Класс B составляет долю в 87% от всех площадей, в основном это реконструированные старые здания. Вакансия площадей минимальна и ограничивается небольшими блоками до 2 000 кв.м. Технические характеристики складов разнятся: высота потолков может составлять от четырёх до 11 метров (при запрашиваемой в классических высококлассных объектах А-класса 12 метров, а в В-классе от шести метров), где-то есть кросс-док, а где-то очень низкая доковооруженность, нагрузка на пол около трёх тонн на кв.м.

Ставки аренды колеблются от 3 600 до 10 800 рублей за кв.м в год, средняя ставка составляет 7 564 рубля, что несколько ниже, чем в соседних регионах. К классу A можно отнести всего два объекта, где базовая ставка аренды начинается от 10 000 рублей/кв.м/год.

Как отмечают эксперты IBC Global, дефицит складских площадей оценивается как минимум в 250 000 кв.м, только для удовлетворения спроса федеральных сетей. Локальный спрос оценивается дополнительно в 50 000 кв.м.

Существует ряд факторов, препятствующих развитию рынка складских площадей в Иркутске: нехватка доступных земельных участков: участки, пригодные для строительства, находятся далеко от города; сложности с подключением к электросетям: получение лимитов и подключение к электросетям является сложной задачей; высокая стоимость земли и земляных работ: высокая стоимость земли и необходимость проведения масштабных земляных работ увеличивают стоимость проектов.

Например, компания Wildberries столкнулась с этими проблемами, и не смогла начать реализацию проекта. На данный момент, Metro является единственной сетью, владеющей качественной складской недвижимостью в Иркутске.

Несмотря на существующие трудности, ожидается увеличение количества проектов складских хабов реализуемых по формату BTS в ближайшие два года. Также прогнозируется рост интереса к формату Light Industrial (небольшие складские объекты под производство, склады, шоурумы и так далее разбитые на небольшие блоки размером от 300 кв.м) в ближайшие 3-5 лет. На рынке Иркутска пока отсутствуют проекты такого формата, однако существует несколько перспективных площадок и промышленных локаций, где располагаются местные производители, но пока это старый фонд с небольшой реконструкцией.