| Недвижимость в Иркутской области | |
| 23.10.2025 |
«Жилье без спроса»: застройщики Иркутска обсудили кризис рынка недвижимости и его выживание |
|
В Иркутске на форуме для предпринимателей «ПРОбизнес» 21 октября эксперты строительной отрасли обсудили состояние рынка жилья в Приангарье, проблемы загородного строительства и перспективы отрасли в условиях снижения спроса и сворачивания ипотечных программ. Представители Минстроя, бизнеса и девелоперских компаний признали: регион продолжает строить, но на фоне сокращения ипотечного кредитования и дефицита инфраструктуры рост становится статистическим, а не реальным. Дискуссию открыл заместитель министра строительства Иркутской области Евгений Ветров. Он напомнил, что все ключевые направления развития региона увязаны с национальным проектом «Инфраструктура для жизни», в рамках которого утверждены 47 опорных населенных пунктов. – Основная цель проекта – повышение качества жизни. К 2030 году мы должны достичь 31,5%, улучшив показатели по 15 направлениям – от переселения граждан из аварийного жилья до снижения доли несанкционированных свалок и увеличения протяженности благоустроенных дорог, – отметил Ветров. По его словам, Иркутская область демонстрирует устойчивый рост объемов ввода жилья: за прошлый год построено 1,6 млн кв. м, а по состоянию на 1 октября 2025 года – уже 1,3 млн кв. м. При этом 1,08 млн из них приходится на индивидуальное жилищное строительство. – Мы выполняем плановые показатели за счет ИЖС, но не всегда речь идет о новом строительстве. Значительная часть показателей связана с регистрацией уже построенных, но ранее не оформленных домов. Это, конечно, улучшает статистику, но не отражает реальной динамики стройки, – подчеркнул Ветров. Он признал, что объем фактически возводимого жилья снижается, а рынок ипотечного кредитования «просел» после отмены большинства льготных программ. – В 2023 году в регионе был резкий бум ипотеки, выдали 121 тысячу кредитов на 50 миллиардов рублей. После отмены льготных программ рынок упал почти вдвое. Сегодня у нас фактически осталась только семейная ипотека, – сообщил представитель Минстроя. По его словам, федеральное правительство рассматривает запуск новой программы – «Сибирская ипотека», однако пока она находится в стадии проработки. Ситуацию на рынке многоквартирного домостроения обозначила генеральный директор ГСК «Дом.Строй» Татьяна Красноштанова. – Мы с 2020 года каждый год обсуждаем один и тот же вопрос: есть ли кризис в строительной отрасли? И если тогда ответ был спорным, то сегодня он очевиден. Кризис есть, и он носит системный характер, – заявила она. По данным Красноштановой, в Иркутской области объем многоквартирного строительства сократился на 15%, при этом около 62% квартир остаются непроданными. – Мы строили-строили, Минстрой отчитывался о рекордах, а теперь 62% жилья не находят своих покупателей. Это замороженные средства и непокрытые кредиты, – отметила она. Рост себестоимости, увеличение процентных ставок по проектному финансированию и зависимость от субсидированных ипотечных программ – главные факторы, которые, по мнению Красноштановой, делают рынок крайне уязвимым. – Сегодня средняя ставка по рыночной ипотеке достигает 20%. При этом льготная – около 6%. Мы сидим на игле субсидированной ипотеки. Если завтра ее отменят, рынок просто рухнет, – подчеркнула она. Отдельная проблема региона, по словам спикера, – острая нехватка инфраструктурных мощностей. – В Иркутске нет достаточного количества тепловых и электрических мощностей. Даже если у застройщика есть средства и участок, он не может начать стройку – нет подключения. Через два года при таком темпе строить будет физически невозможно, – предупредила Красноштанова. На это накладывается и проблема ветхого и сейсмонебезопасного жилья. Иркутская область – один из российских лидеров по количеству зданий, не соответствующих требованиям сейсмоустойчивости. – Если объективно оценивать объем ветхого и аварийного фонда, в который можно смело включать и «хрущевки» 335-й серии, то обеспеченность граждан качественным жильем в регионе далеко не радужна, – добавила она. О ситуации в сегменте загородного строительства рассказала сооснователь и продуктолог девелоперской группы «Хрустальный» Кристина Яковенко. – Загородный рынок сегодня находится в самой турбулентной фазе. После внедрения 186-го федерального закона и обязательных эскроу-счетов выжили единицы. Всего 9% клиентов строят дома через подрядные компании, остальные – своими силами или вовсе уходят в город, – сказала она. По словам Яковенко, отрасль столкнулась не только с финансовыми барьерами, но и с бюрократическими. Банки выдают кредиты под реальные 6-8% вместо заявленных 1%, процедуры согласования затягиваются, а требования к качеству выросли многократно. – 214-й федеральный закон стал более понятным и прогнозируемым, чем 186-й. Поэтому компании, которые строят свыше 30 домов в год, переходят именно туда. Но большинство просто не дотягивает до такого уровня, – подчеркнула она. Эксперт отметила, что ключевая проблема загородного рынка – отсутствие инфраструктуры и дорог, что делает жилье неликвидным. – Люди не хотят просто дом в поле. Они хотят среду – дороги, школы, магазины, инженерные сети. Без этого даже красивый дом за 6 миллионов никому не нужен, – сказала Яковенко. Она также обратила внимание на то, что многие загородные застройщики продолжают работать по устаревшим шаблонам: – Если сосед построил дом 80 «квадратов» с тремя спальнями, значит, я построю такой же. Но рынок больше так не работает. Люди хотят современную архитектуру, функциональные планировки, благоустроенные дворы. Те, кто не поймет этого, будут обречены на убытки. В качестве перспективных направлений Яковенко назвала развитие комплексных поселков, кооперацию застройщиков и переход от услуг к созданию законченного продукта. – Загородная недвижимость перестала быть просто строительством домов. Это уже девелопмент, работа с территорией, инфраструктурой и сообществом. Без объединения усилий и перехода к современным форматам выжить невозможно, – подчеркнула она. Подводя итоги встречи, участники сошлись во мнении, что строительный рынок Иркутской области нуждается в комплексных решениях. Государству предстоит обеспечить доступ к инженерным мощностям, снизить стоимость кредитов и разработать новые механизмы господдержки. Бизнесу – перестроиться под новые правила, инвестировать в качество и инфраструктуру. – Перспективы хорошие, но работать становится все сложнее. Нам нужна возможность строить, а не просто ждать, когда упадет ключевая ставка, – резюмировала Красноштанова. Несмотря на сложности, эксперты видят в отрасли потенциал. Снижение ключевой ставки, рост доходов населения и появление новых программ поддержки могут вернуть интерес к недвижимости. До этого момента, как отметили участники, застройщикам придется «держаться на плаву» собственными силами.
Тэги: |
