Акт обследования: инженеры рассказали о процедуре снятия объекта недвижимости с кадастрового учета

В этой статье можно узнать, зачем и когда оформляется акт обследования, что входит в его содержание, куда подается документ для снятия объекта с учета.

Чтобы понять, зачем нужен акт обследования, посмотрим на такую ситуацию. Например, здание снесли, но оно есть. Как такое может быть? Когда здание ликвидируется фактически, юридически оно продолжает существовать. За него приходится платить налог. К тому же невозможно извлечь прибыль или какую-то пользу от оставшегося земельного участка. Чтобы иметь возможность построить новое здание или распорядиться земельным участком, нужно снять несуществующий объект с кадастрового учета.

Единственным документом, подтверждающим отсутствие здания, является акт обследования. Составляют его исключительно для аннулирования Росреестром сведений об объекте. Других функций акт обследования не несет.

В этой статье можно узнать, кто имеет право изготавливать акт обследования, из каких разделов он состоит, прочитать о нюансах, с которыми можно столкнуться в процессе снятия объекта недвижимости с кадастрового учета.

Акт обследования: что это и когда он нужен

Акт обследования – это документ, свидетельствующий о том, что объект недвижимости больше не существует. Требования к нему установлены статьей 23 ФЗ № 213 – ФЗ. Росреестр в приказе № П/0217 закрепляет состав и форму акта. Акты обследования изготавливают аттестованные кадастровые инженеры.

Когда здания прекращают свое существование

Самый распространенный случай ликвидации объекта недвижимости – снос и демонтаж по инициативе собственника. Есть еще ряд причин, по которым осуществляется демонтаж и последующее исключение из ЕГРН:

• признание здания аварийным (ветхость, серьезные протечки газа, обрушение стен и крыши);
• изъятие земельного участка для нужд государства;
• комплексное обновление городской застройки;
• стихийные бедствия, чрезвычайные ситуации, которые уничтожили здание;
• решения о сносе самовольной постройки;
• решение суда о сносе постройки.

Сведения из документов-оснований также используются кадастровым инженером и вносятся в акт обследования. Однако этих документов у заказчика может и не быть. В таком случае акт обследования составляется без них, указывается причина их отсутствия. Но это не является нарушением и не препятствует регистрационным действиям.

Предыстория, без которой непонятно, о чем идет речь

Возьмем любой объект недвижимости. Если вовремя проводить капитальный и текущий ремонт или реконструкцию, здание может эксплуатироваться сотни лет. Но бывает, что объект сносят за ненадобностью или он может разрушиться из-за пожара или какого-то стихийного бедствия. Когда здание прекращает свое существование физически, оно все еще числится в государственном реестре. Чтобы исключить сведения о здании, нужно уведомить об этом регистрирующий орган.

Росреестр – не надзорный орган. Его специалисты не выезжают на объекты и не проводят осмотры. Регистрационные действия проводят на основании документов, которые изготовлены кадастровыми инженерами по установленной форме. Акт обследования и является тем документом, который подтверждает, что объект недвижимости перестал существовать в реальности.

Оформление акта – исключительное право кадастрового инженера

Несмотря на то, что форма акта и нормы заполнения есть в открытом доступе, собственник здания или кто-то еще не может составить документ. Это работы, которые должны выполняться аттестованным кадастровым инженером. И только так они будут иметь силу.

Росреестр вносит изменения в ЕГРН только на основании документов кадастровых специалистов. Они имеют квалификацию, знания. Именно кадастровые инженеры уполномочены на разработку документов, на основании которых сотрудники Росреестра вносят изменения в государственный реестр.

Состав акта обследования

По объему акт обследования – небольшой документ. Росреестр в приказе № П/0217 определил нормы к его оформлению. Начинается акт обследования с кадастрового номера объекта и даты прекращения его существования. Подробные характеристики объекта не указываются. Наименования и кадастрового номера достаточно.

Далее излагается информация о кадастровом инженере: фамилия, имя, отчество, членство в СРО организации, в штате которой он состоит, а также реквизиты договора с заказчиком акта. Сведения о заказчике: ФИО физического лица или наименование организации.

Основной раздел – заключение кадастрового инженера. Описывается цель подготовки акта – снятие объекта с учета. Кадастровый инженер поясняет, что произошло, почему мы удаляем сведения из реестра. Причинами может быть просто демонтаж, а также стихийное бедствие, пожар. Далее формулируется основной тезис – «объект недвижимости не существует в физическом плане».

Перечень документов в составе акта

Выписка из ЕГРН показывает, что данный объект в ЕГРН существует.

Проект демонтажа – необязательный документ, но все же лучше его приложить, если он есть. В ситуации, когда разрушение произошло из-за стихийных бедствий и чрезвычайных ситуаций, вместо проекта нужно приложить соответствующие справки.

Один из ключевых документов – протокол, приказ либо какой-то другой документ от собственника о ликвидации ОКСа. В нем должна быть формулировка «принято решение демонтировать».

Хорошо бы включить в акт обследования бухгалтерскую отчетность, где показано, что объект снят с баланса. Прикладывая бухгалтерские документы, ясно даем понять Росреестру, что объект прекратил свое существование.

Документы, письма от ресурсоснабжающих организаций о том, что вода, электричество, газ, тепло и т. д. не поступают. Подтверждаем, что объект отрезан от сетей инженерно-технического обеспечения, полностью отсечен от ресурсов. Если изначально не было подключения к централизованным сетям, то это тоже подтверждается указанными выше организациями.

По мнению кадастровых инженеров, один из самых важных разделов акта обследования – фотофиксация. Обычно кадастровый инженер выезжает на место, делает фотографии с разных ракурсов. Тем самым доказывает, что на данном земельном участке конкретной постройки нет. На момент визита кадастрового инженера здание должно отсутствовать или находиться в стадии демонтажа. Ничего страшного, если на территории находится техника, работают люди, демонтирующие здание. Это вполне приемлемо. Главное, чтобы здание не функционировало в рабочем порядке. Обязательно указывается дата выезда и дата фотофиксации.

Акт готов, что дальше?

Акт обследования составляется в электронной форме, заверяется ЭЦП кадастрового инженера, выдается заказчику на диске. Оформление на бумажном носителе возможно по требованию заказчика. В Росреестр акт обследования подается через МФЦ вместе с заявлением о снятии объекта с кадастрового учета. Госпошлина за данную госуслугу не взимается.

Спустя семь дней выдают выписку о том, что сведения об объекте переведены в архив, кадастровый номер аннулирован. Одновременно прекращается право собственности на указанный объект недвижимого имущества.

В Москве и Санкт-Петербурге также необходимо уведомить Госстройнадзор о снятии демонтированного объекта недвижимости с кадастрового учета. Это надзорный орган. Нужно предоставить ему проект сноса и демонтажа, уведомить о завершении работ по разбору здания. И логичным завершением всей процедуры будет уведомление о снятии с учета и прекращении прав на объект.

Нюансы

Детали, знание о которых облегчит снятие объектов недвижимости с учета в конкретном случае. В обратной ситуации, если нужно поставить на учет новый объект, будет нужен технический план.

Когда нужно снять с учета

Демонтаж и снятие с учета не всегда идут вместе. Закон не дает четких сроков, когда нужно снять с кадастрового учета здание после его демонтажа. Это может произойти хоть через 10 лет. Однако следует иметь в виду, что для государства здание продолжает существовать. Это значит, на него будет начисляться имущественный налог. Также возникнут трудности с продажей земельного участка, на котором оно располагалось. Официально на нем будет числиться здание. Новое здание на участке также не получится построить.

Несколько объектов на одном участке

Например, на одном земельном участке расположено несколько объектов недвижимости. Все они поставлены на кадастровый учет. И все нужно снести. Тогда акты обследования составляются на каждый объект отдельно.

Помещения внутри здания

Снятие с учета помещения внутри здания возможно только в случае ликвидации всего здания. Одно помещение, одна комната не может прекратить своего существования, если здание на месте. Помещения могут преобразоваться, их можно объединить, разделить. Но не прекратить. Помещение, можно сказать, перераспределяется, и вновь образованный объект ставится на учет на основании технического плана. В техплане будет видно, откуда оно взялось, будет указан старый кадастровый номер помещения.

Снятие с учета помещений в ликвидированном здании не нужно. Это происходит автоматически при снятии с учета целого здания.

Если планируется новое строительство

Даже если на участке планируется дальнейшее строительство, старое здание все равно нужно сначала снять с учета. И только потом строить. Можно разработать единый проект на строительство, где будет раздел про снос и демонтаж.

Хозяйственные постройки

Бывает, что на одном земельном участке, помимо основного здания, имеются хозяйственные постройки. Если они возведены без фундамента, то не относятся к объектам капитального строительства и не состоят на кадастровом учете. При их демонтаже акт обследования не нужен.

По поводу объектов незавершенного строительства

Данные объекты также подлежат кадастровому учету, права на них регистрируются. Снять их с учета можно по тем же правилам и в том же порядке что и объекты капитального строительства.

Как выбрать проектную компанию

После принятия решения о демонтаже объекта недвижимого имущества собственник обычно начинает искать компанию, которая разработает и проект сноса, и акт обследования. Для этого компания должна иметь в штате инженеров-проектировщиков и кадастровых инженеров. И должна состоять в соответствующих СРО. Обычно, если выполнять работы в комплексе, стоимость работ может быть ниже. Времени на взаимодействие с одной компанией обычно тратиться меньше, что также немаловажно.

Описание кейсов

• Кейс № 1

Организация-собственник производственного помещения в городе Москва решила провести реконструкцию здания. Для этого требовалось демонтировать и снять с кадастрового учета две пристройки к основному зданию. Инженеры разработали проект сноса и демонтажа. Пристройки разобраны.

Следующий этап – снятие с кадастрового учета. Кадастровый инженер выехал на объект, зафиксировал отсутствие пристройки. Для составления акта он использовал уже имеющиеся в компании документы: выписку из ЕГРН, решение о сносе здания, проект сноса и акт выполненных работ, техническую документацию на существовавшие ранее объекты.

Кадастровый инженер подготовил акт обследования за три дня. А еще через семь дней заказчик получил выписку из Росреестра о снятии объекта с кадастрового учета. Таким образом, спустя 10 дней после начала процесса заказчик мог приступить к работам по реконструкции здания.

• Кейс №2

У заказчика в собственности есть производственное здание. У здания имеется пристройка в аварийном состоянии, которая не несет никакой пользы. Заказчик решил, что экономически целесообразнее снести эту часть объекта, чем реконструировать ее. Так как проектную документацию на снос и составление акта выполняли одни и те же инженеры, это не заняло много времени.

Кадастровые инженеры изготовили акт обследования за три рабочих дня. Проект полностью соответствовал приказу № П/0217, поэтому снятие с учета прошло без проблем.

Заказчик получил выписку из Росреестра спустя 12 дней после обращения к инженерам. Сведения были автоматически направлены в налоговый орган. Снятие демонтированного объекта недвижимости с кадастрового учета позволило заказчику сэкономить на имущественном налоге.

• Кейс № 3

Работоспособное одноэтажное нежилое здание 1997 года постройки было признано «самостроем». По решению суда оно подлежало сносу. Собственник здания согласился с этим решением и начали подготовку к сносу. С инженерами был заключен договор на изготовление проектной документации на снос и на выполнение кадастровых работ (составление акта обследования).

На момент выезда кадастрового инженера на место здание и инженерные коммуникации были полностью удалены, а участок заасфальтирован. Специалист сделал фото с разных ракурсов, чтобы показать отсутствие здания. К акту обследования прилагался также проект сноса и демонтажа. В совокупности всех графических материалов регистратору было понятно, где располагалось здание и очевидно его отсутствие на момент обследования.

Организациям-собственникам лучше передавать для включения в акт обследования иные документы. В частности, это может быть бухгалтерская документация о снятии с баланса основных средств. В этом примере ее нет в перечне приложений.

Процедура снятия здания с учета прошла успешно. Таким образом собственник исполнил решение суда в полном объеме.

Заключение

Акт обследования составляется для снятия с кадастрового учета несуществующего здания.

Изготовить его можно в любое время после сноса, демонтажа или разрушения.

Законом не предусмотрена ответственность за «неснятие» с кадастрового учета. Но в интересах собственника это сделать. Иначе придется платить имущественный налог, будут проблемы с постройкой нового здания или продажей земельного участка.

Разрабатывать акт обследования имеет право только кадастровый инженер с квалификационным аттестатом.

По инф. https://smway.ru/

• Интереснейшие публикации иркутских СМИ — в соцсетях: ВКонтакте, Одноклассники, Telegram