Доходная недвижимость: инвесторы рассказали, как выбрать объект и не ошибиться с расчетами

Доходная недвижимость – один из популярных способов инвестирования, особенно для тех, кто ищет стабильный пассивный доход. Сдача квартир в аренду обычно приносит регулярный денежный поток, но чтобы инвестиция действительно оправдала себя, важно учитывать множество факторов.

Как люди зарабатывают на сдаче квартир в аренду?

Основной доход от сдачи недвижимости в аренду – это арендные платежи, которые жильцы платят ежемесячно или посуточно. Однако возможны и дополнительные источники прибыли, например, со временем объект может подорожать, особенно если находится в районе с развивающейся инфраструктурой.

Как рассчитать окупаемость и прибыль?

Ключевые показатели для расчета эффективности инвестиций в недвижимость:

1. Годовая доходность (Yield). Этот показатель отражает, какой процент от стоимости недвижимости возможно заработать за год. Для этого нужно годовой доход от аренды разделить на стоимость объекта и умножить на 100.
2. Прибыль. Учитывает все доходы и расходы. Ежемесячный доход от аренды минус ежемесячные расходы.
3. Срок окупаемости – период, за который объект «отобьет» вложенные в него средства. Для этого нужно стоимость объекта разделить на годовую прибыль от аренды.

На что обратить внимание при выборе объекта?

Расположение. Квартиры в центре города или рядом с крупными транспортными узлами, университетами или бизнес-центрами, как правило, пользуются более большим спросом. Важен также город и страна. Например, кто-то решает купить квартиру в Дубае или Банкоке, чтобы сдавать ее предпринимателям, а кто-то выбирает виллу на Пхукете или Бали, чтобы сдавать ее туристам.

Тип недвижимости. Однокомнатные квартиры и студии чаще сдаются быстрее и приносят стабильный доход. Большие квартиры подходят для семейной аренды, но их сдача может занять больше времени.

Состояние объекта. Новый или капитально отремонтированный объект будет стоить дороже, но позволит избежать крупных затрат на ремонт в первые годы.

Инфраструктура. Близость магазинов, парков, школ, медицинских учреждений – важный фактор для арендаторов.

Рыночная ситуация. Стоит проанализировать, какова средняя цена аренды в районе, и оценить конкурентные предложения.

Траты собственника и их минимизация

Частая ошибка начинающих инвесторов – расчет окупаемости без учета всех затрат. Это приводит к завышенным ожиданиям и разочарованию. Реальная доходность может быть значительно ниже, если не учитывать:

• Налоги на доход. В большинстве стран аренда облагается налогом, который варьируется от 5% до 30% в зависимости от системы налогообложения.
• Коммунальные услуги. Иногда собственники покрывают часть или все коммунальные расходы. Чтобы минимизировать затраты, нужно уточнить, какие платежи могут быть переведены на арендатора.
• Ремонт и обслуживание. Даже при хорошем состоянии квартиры необходимо закладывать бюджет на мелкий ремонт, страховку или замену техники.
• Услуги управляющей компании. Если человек не хочет самостоятельно заниматься поиском жильцов и администрированием, за управление придется платить – обычно 5-10% от дохода.
• Простои. Важно учитывать периоды, когда жилье может быть пустым, например, при смене арендаторов.

• Интереснейшие публикации иркутских СМИ — в соцсетях: ВКонтакте, Одноклассники, Telegram