Консолидация рынка недвижимости в 2025–2026: специалисты разобрали, кто кого поглотил и что это меняет

Российский рынок недвижимости входит в фазу, которую аналитики характеризуют как «зрелую консолидацию». Высокая ключевая ставка, сокращение доли льготных программ с 55–60% в 2023 году до 40–45% в 2025–2026 годах и конкуренция за сужающийся платёжеспособный спрос вынуждают участников рынка искать возможности увеличения масштаба.

Например, некоторые агентства поглощают меньших коллег, агрегаторы объединяют базы, технологические платформы встраивают в себя традиционные риелторские функции. Для покупателя это означает и новые возможности, и новые риски. В статье разобрано, как изменился ландшафт рынка и какие выводы из этого можно сделать.

Почему консолидация ускорилась именно сейчас

Дорогие деньги как катализатор

Рост ключевой ставки ЦБ РФ сделал привычную модель работы небольших участников рынка убыточной. Агентства с ограниченным портфелем сделок не могут позволить себе ни инвестиции в цифровизацию, ни содержание полноценного штата в условиях спада транзакций. По оценкам Forbes Russia, часть игроков с иссякшими финансовыми резервами или уходит с рынка, или соглашается на поглощение крупными структурами.

Параллельно меняется поведение покупателей. По данным Роскадастра, доля ипотечных сделок на первичном рынке в первом квартале 2026 года составила 72% против 59% за аналогичный период 2025 года. Это означает, что покупатель сегодня обычно ищет не просто объект, а комплексный сервис: подбор объекта, расчёт ипотеки, юридическую проверку и сопровождение сделки, чаще всего на одной платформе.

Цифровизация как фильтр

Расходы на цифровые решения в сфере недвижимости в России выросли на 21% до 38,8 миллиарда рублей. Использование цифровых платформ ускорило поиск жилья в 22 раза, а электронную регистрацию сделок – в три раза по сравнению с традиционными методами. Например, цифровой ипотекой Банка Дом.РФ с начала 2025 года воспользовались около 7 000 семей – 97% от общего объёма выдачи банка.

Небольшие игроки, не вложившиеся в технологии, могут оказаться в структурно невыгодной позиции. В результате они либо присоединяются к крупным платформам, либо теряют рыночную долю.

Ключевые изменения на рынке агрегаторов и агентских сетей

Объединение баз данных: зачем это нужно

По сообщению Ведомостей, продажи жилья через цифровые платформы принесли экономике до 5,8 трлн рублей – цифровые платформы недвижимости перестали быть маркетинговым инструментом и стали каналом перераспределения инвестиционного спроса. В этой логике размер базы объявлений становится конкурентным преимуществом первого порядка: покупатель идёт туда, где больше выбора.

Среди недавних изменений в сегменте агрегации – новость про объединение базы объявлений портала РосРиэлт с платформой федерального агентства недвижимости Этажи. По сообщениям Дом.РФ, консолидация баз данных в сегменте жилой недвижимости ускорилась в 2025 году на фоне роста спроса на комплексные цифровые сервисы.

Агентские сети: рост через франшизу и поглощения

Крупные федеральные сети агентств недвижимости расширяются преимущественно через два механизма: развитие собственной франшизной модели и точечное поглощение региональных операторов. Федеральные сети последовательно выстраивают модели, при которых региональный партнёр получает федеральный технологический стек взамен на включение в общую базу.

По данным аналитиков NF Group, в 2026 году рынок продолжит консолидацию, а объём инвестиций в сектор сохранится около 1 трлн рублей. Конкуренция смещается с привлечения новых клиентов на удержание уже сформированной аудитории через экосистемные сервисы.

Что меняется для покупателя

Единые каталоги: больше объектов, меньше дублей

Когда несколько платформ объединяют базы, покупатель получает доступ к расширенному предложению через один интерфейс. Но важнее другое: объединение под эгидой агентства с верифицированными агентами означает, что объявления проходят более строгую проверку на актуальность и соответствие заявленным характеристикам.

Электронная регистрация сделок, по данным исследований рынка, сокращает общее время сделки в четыре раза. Агрегаторы, интегрированные с агентскими сетями, обеспечивают сквозной путь от поиска до регистрации права собственности без смены платформы.

Комплексные сервисы: от поиска до ключей

Крупные игроки продолжают движение в сторону комплексного сервиса, обычно онлайн-платформы объединяют каталог объектов, ипотечный брокеридж, юридическую проверку и сопровождение сделки.

Комплексность становится стандартом рынка, например, по данным «Авито» за 2024 год, 54% респондентов при сделке использовали средства от продажи предыдущего жилья. Это означает, что типичный клиент одновременно является и продавцом, и покупателем – и ему нужен сервис, закрывающий обе роли.

Прогноз: куда движется рынок в 2026–2027

Продолжение консолидации

По оценке участников конференции Smart-Lab ＆ Cbonds PRO Облигации 2026, для рынка недвижимости 2026 год – это год консолидации, а не роста. Перед участниками рынка стоит задача пройти фазу дорогих денег с сохранением финансовой устойчивости, чтобы к 2027 году создать условия для нового цикла.

В сегменте агрегаторов это означает дальнейшее сокращение числа самостоятельных небольших порталов. Вероятно, выживут те, кто обеспечивает достаточный трафик для монетизации или входит в состав более крупной структуры.

Роль технологий в новом цикле

По данным исследований, через цифровые платформы в 2024 году продали 19,4% всей первичной недвижимости в стране – на 5,7 процентных пункта больше, чем годом ранее. Тренд устойчив: ежемесячная аудитория ведущих платформ превышает 17 миллионов человек на каждую площадку.

Следующий этап – не просто перевод сделок в онлайн, а встраивание аналитических инструментов непосредственно в процесс выбора объекта. Платформы, накопившие исторические данные по сделкам, вероятно, получат структурное преимущество перед теми, кто только начинает собирать эту базу. Объединение баз может стать не только маркетинговым шагом, но и инвестицией в аналитическую инфраструктуру следующего цикла роста.

• Интереснейшие публикации иркутских СМИ — в соцсетях: ВКонтакте, Одноклассники, Telegram