Продать старую квартиру, чтобы купить новостройку: риелторы рассказали, как не потерять бронь

Бронь на квартиру в новостройке живёт недолго: обычно от нескольких дней до двух-трёх недель. За это время нужно либо собрать всю сумму, либо выйти на ипотечную сделку.

Проблема в том, что у большинства деньги «лежат» в старой квартире, а вторичка в Москве и области вообще продаётся месяцами. В итоге человек теряет бронь, а вместе с ней – выбранный этаж, планировку и цену, которая к следующему визиту в офис продаж, как правило, успевает вырасти. В этой статье риелторы рассказали, как работает трейд-ин через срочный выкуп и когда он оправдан.

Почему бронь сгорает быстрее, чем продаётся квартира

Стандартная продажа вторичной квартиры – это предпродажная подготовка, показы, торг, проверка документов, ожидание одобрения ипотеки покупателя и регистрация. Даже при адекватной цене цикл редко укладывается меньше чем в два месяца, а на медленном рынке растягивается на три-четыре. Бронь же фиксирует цену на дни, реже – на пару недель. Продлить её удаётся не всегда: у застройщика может смениться прайс, закончиться акция или уйти сама квартира – ликвидные лоты бронируют сразу, рассказывают риелторы.

Три способа «достать» деньги из старой квартиры

1. Кредит под залог имеющегося жилья («ипотечный мост»). Банк выдаёт деньги на новостройку под залог старой квартиры, которую потом можно продавать без спешки. Минусы: двойная долговая нагрузка, одобряют не всем, а если старая квартира в ипотеке, схема чаще всего не работает.
2. Трейд-ин от застройщика. Девелопер или его партнёр принимает квартиру в зачёт. Удобно, но оценка нередко консервативная, выбор ограничен проектами конкретного застройщика, а сроки зачёта – его внутренними регламентами.
3. Срочный выкуп профильной компанией. Квартиру покупает любая выкупная компания за собственные средства, владелец получает деньги и вносит их за любую новостройку у любого застройщика. Это самый быстрый вариант, но за скорость платят дисконтом.

Как устроен срочный выкуп и сколько он стоит

По словам риелторов, механика простая: предварительная оценка по описанию и фото занимает около 15 минут, дальше осмотр, договор и расчёт. Сделка проходит за один-три дня. Стандартный коридор цены – 80-90% от рыночной; если квартира с обременением – в ипотеке, залоге или под арестом – 70-85%, причём долги гасятся из суммы сделки: отдельно искать деньги на закрытие ипотеки не нужно. Для трейд-ин это важный момент – старая квартира часто ещё не выплачена, обычный покупатель таких вариантов боится, а выкупные компании работают с ними в штатном режиме. Например, так устроен срочный выкуп квартир в Sobroker и других подобных агентствах. При необходимости такие компании даже выдают аванс до 5 млн рублей в день обращения – иногда этого хватает, чтобы внести первый взнос, не дожидаясь полного расчёта, рассказывают риелторы.

Арифметика решения: дисконт против сгоревшей брони

По словам экспертов, сравнивать дисконт стоит не с «ценой мечты» из объявлений, а с реальной суммой быстрой продажи – торг на вторичке сейчас редко бывает меньше нескольких процентов. Дальше простая таблица: сколько человек теряет на выкупе и сколько потеряет, если бронь сгорит – рост цены к следующему этапу строительной готовности, упущенная акционная ставка, риск, что нужный лот уйдёт. Нередко разница оказывается меньше, чем кажется на эмоциях. Если же запас по срокам два-три месяца и квартира ликвидная, спокойная продажа почти всегда выгоднее.

Чек-лист: советы экспертов, что сделать до истечения брони

1. Зафиксируйте письменно срок брони и условия продления – до того, как планировать продажу.
2. Запросите параллельно оценку у застройщика (трейд-ин) и у двух-трёх выкупных компаний: разброс бывает существенным.
3. Просите расчёт на бумаге: из чего складывается дисконт, кто платит за оформление, когда и как перечисляются деньги.
4. Проверяйте покупателя: договор купли-продажи с полной суммой, реальный офис, реквизиты юрлица.
5. Не снимайте квартиру с обычной продажи, пока не подписан договор выкупа, – держите оба сценария открытыми.

Кейс риелторов из практики. Покупатель внёс бронь за квартиру в новостройке в расчёте продать свою вторичку самостоятельно, но к концу срока брони покупателя так и не нашлось. Чтобы не потерять зафиксированную цену, владелец обратился за срочным выкупом: квартиру купили за 11,2 млн рублей, расчёт прошёл до истечения брони, и договор на новостройку был подписан на прежних условиях. С похожими сценариями – в том числе с ипотечными и заложенными квартирами – риелторы сталкиваются регулярно.

• Интереснейшие публикации иркутских СМИ — в соцсетях: ВКонтакте, Одноклассники, Telegram