Россиянам рассказали о текущей ситуации на рынке проектного финансирования строительства через эксроу-счета

В четвертом квартале 2024 года произошло снижение остатков на счетах эскроу. Основной причиной стало раскрытие счетов и перечисление средств застройщикам для погашения кредитов. Однако общий объем средств на счетах эскроу за квартал увеличился почти на 100 миллиардов рублей, что связано в большей степени с ростом цен, чем с увеличением количества продаж.

Доля реализованного жилья в завершенных проектах составила 74%. В среднем, на начало 2025 года продан 31% жилья, что превышает расчетную норму в 27,3%, сообщает Профитбейс. В идеальных условиях доля проданного жилья на середине строительства должна составлять около 50%, но с учетом того, что продажи открыты только в 78% проектов, нормальным уровнем считается 39%, рассказывают аналитики.

Ожидается, что девелоперы введут в продажу более 200 тысяч квадратных метров жилья в 2025 году. Ожидаемый объем продаж превышает объем строительства, что, вероятно, поможет поддерживать текущие темпы. Тем не менее, наблюдается рост средневзвешенной ставки обслуживания долга из-за увеличения доли продаж с использованием банковских продуктов, а также рост размера собственного участия застройщиков, связанный с высокими ставками.

Несмотря на снижение остатков на счетах эскроу и текущий уровень нераспроданного жилья, ситуация не является критической. Однако застройщикам следует адаптировать стратегии продаж и финансирования в условиях изменяющегося рынка, считают эксперты.

Эскроу-счета в девелопменте: как финансируется строительство новостроек

Финансирование строительства через эскроу-счета – это механизм, введенный в России в 2019 году для защиты дольщиков от рисков, связанных с банкротством застройщика. До его внедрения покупатели квартир в строящихся домах фактически кредитовали застройщиков, передавая деньги на ранних этапах строительства. В случае банкротства компании дольщики теряли как вложенные средства, так и шанс получить жилье.

С переходом на проектное финансирование деньги покупателей стали храниться на специальных эскроу-счетах в банке до завершения строительства. Процесс устроен следующим образом:

1. Открытие эскроу-счёта для застройщика. Банк открывает застройщику эскроу-счета, на которые поступают средства от покупателей;
2. Хранение средств. Деньги остаются на счетах эскроу до сдачи дома в эксплуатацию;
3. Финансирование строительства. Застройщик получает кредит в банке под будущую выручку, обеспечивая стабильное финансирование проекта;
4. Перечисление средств. После ввода объекта в эксплуатацию банк переводит средства со счетов эскроу застройщику.

Такой механизм защищает покупателей: если девелопер не выполнит обязательства, средства возвращаются владельцам квартир.

В условиях высокой ключевой ставки и отмены льготной ипотеки система эскроу-счетов позволяет поддерживать застройщиков, обеспечивая им доступ к банковскому финансированию, а покупателям – уверенность в том, что их вложения защищены.

• Интереснейшие публикации иркутских СМИ — в соцсетях: ВКонтакте, Одноклассники, Telegram